日期: 作者: 新闻

上海楼市处于十分危急之中!这是我从业多年来第一次产生如此强烈的感受。

事情的第一步是今年 1 月 6 日的 “网签暂停”,即自该日起,市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查;之后,即 3 月下旬,发生了 “绿地峰尚汇” 的强拆和维权事件;再之后,即 5 月 17 日,上海官方发文停止审批公寓式办公项目,其中规定:对未交房的,一律整改;对已交房、未作整改的交易时限制。

购房者愤怒了。数以千亿计的投资,在一纸公文下即将瞬息流失。为啥?因为当初开发商说好的,给你的是香喷喷的公寓,现在,政府说绝对不行!办公的必须给办公!政府的理由是:一,这些项目擅自改变了房屋单元空间分割;二,私自接通燃气管道,由此改变了房屋使用性质。

政府的话对吗?

最近热播的电视剧《人们的民义》恰好有极为相似的情节和可资参考的答案:大风厂的土地款已经缴纳,大风厂工人的股权已被收购,大风厂的法人在法庭上也已败诉,但是:我们看到大风厂的工人们依然坚守厂区,阻止动迁,他们在工厂大门前挖了沟渠;并且,居然灌注了汽油!!在这种情况下,达康书记一声令下:连夜拆除!请问:达康书记何错之有??

那么,达康书记最终错了没有?

电视剧最终以事实证明:达康书记错了。今天,我,作为一个深谙此事来龙去脉的地产研究者,作为一个长期恪守 “客观求实” 原则的独立观察者,想告诉你——上海的达康书记:这次,你们错了!

因为——

假如你们坚持这样做,结果会是什么?中纪委问起,可以这样答复:在上海,大风厂的大火会不会因此燃起无法确定,但可以肯定的是:会有 N 个 “祁同伟” 将因此如释重负!

和百姓说话,我们要 “摆事实讲道理”;和政府说话,我们也要 “摆事实讲道理”。在这里,我把所谓 “公寓式办公” 的故事复原,让每一个参与者明白真正的来龙去脉!

事实一:被整治对象之身份

自 2005 年起,上海便悄悄出现了一种很特殊的房屋。在售楼处,它们有时被称为 “公寓式办公楼”,但更多地被称为 “酒店式公寓”;乍看,或貌似宾馆,或貌似办公,但却有独立的套内卫生,甚至厨房。查阅产证,呵呵,原来都是 50 年使用权的办公楼。由于数量不多,那时候,它并不引人关注。然星火很快燎原,至 2009 年,其一年的供应规模已近 60 万平米;至 2013年,竟高达 313 万平米!313 万平米是什么概念?告诉你:2014 年上海商办土地的供应总量是232 万平米,而当年此类项目的供应量则是 264 万平米。明白不?单单一个产品,嘿嘿,比全部产品的原料还多!

事实开始清楚:在上海楼市,这种非驴非马的特殊产品具有超乎寻常的生命力;并且,它的形态和名称也越发时尚了:除了酒店式公寓,SOHO、LOFT 也接着吆五喝六地登场。随之而来,业内的产品交流也渐趋频繁,唯一的尴尬是,大家见面时怎么以统一的口吻称呼这种非驴非马的、“用商办产权用地规划建造的、具有住宅功能的产品” 呢?于是,本人所在的机构,就是同志们都知道的 “方方地产咨询机构” 给此类产品命名了,把它叫做——

类住宅(至今不曾申报专利哟)。

自 2009 年起,类住宅凭借其数十万的规模堂而皇之地登陆上海楼市。你知道吗?这个类住宅可以 “类” 到怎样一种程度?

请看照片。

奉贤区南郊一品容积率 2.5 规划五幢 18-21 层

那,不就是一栋普通的小高层公寓吗?是不是?是的,那就是一栋小高层公寓,但它的产证上写的却是:

商铺。

全世界有这样的商铺吗?

没有。

事实二:违法主体(配角)之身份

在中国,是不是住宅用地就得造住宅,办公用地只能造办公,商业用地只能造商业呢?是的。正因为如此,所以根据不同品种的供求关系,它们的土地价格就完全不同,比如上海的住宅土地,常常在土地竞拍中拍出令人咋舌的天价;办公呢?常常或低价成交,或被 “搭售”,或直接流标!那区别,一如汽车市场的沪 A 与沪 C 牌照。那么,我们假设:你在沪 C 牌照的 C字上黏贴一个 A 字,然后用这辆车全天候地、毫无顾忌地奔驰在内环、中环高架上,你是否觉得你是在挑战什么呢?!

显然,你肯定知道你在挑战法治。但是你绝对想不到,在上海楼市,这种挑战几乎天天发生。

说一个真实的故事。2014 年的某一天下午,正是类住宅大摇大摆逍遥街头的时候,上海市房管局的一位处长(不好意思,姓名忘了)给我来电,问:胡某人,有人反映说有一家品牌开发商把什么办公搞成了住宅,麻烦你替我核实一下,是不是真有此事;我回答:不需要核实,肯定真有此事。处长惊讶,问为啥;我说,因为你可以这样问呀:在上海,哪家品牌开发商可以拍着胸脯说俺从来不违法做那个类住宅呢?万科敢拍胸脯吗?绿地敢拍胸脯吗?保利敢拍胸脯吗?没有人会拍胸脯,没有人敢拍胸脯。处长先是无语,后又喃喃低语道:不可能的,不可能的。

行文至此,是不是需要我再问一遍:哪家品牌开发商敢拍胸脯回答说俺从来不违法做那个类住宅呢?

假如有人拍胸脯回答,我将郑重发帖致歉!假如没有答复,那违法主体之身份当一目了然。所以有了 133 个项目被 “暂停网签”、最终被整治的故事发生。

有图为证:

浦东保利 one56 容积率 2.4 规划两幢 21 层行政公馆

一幢 17 层办公土地:商办

329㎡三房两厅两卫户型图

为了公允起见,还得补充一下事实。众多的开发商虽然是违法主体,但经过仔细研究发现此事仍有蹊跷之处。还是打那个比方,开发商只是开着一个黏着 A 字、假的沪 A 牌照四处兜风,但事实上,那个沪 C 牌照的 A 字是有另外一批人给黏贴上去的。

这意味着:开发商还不是真正的主角。

事实三:违法主体(主角)之身份

那么,究竟是谁帮着开发商黏贴假牌照的呢?

前面说过,在中国,办公用地只能造办公,商业用地只能造商业。所以,假如你想做别的什么,按理来说,没门!然而,正是这些根本 “没门” 的违法项目吉祥坊一个个都顺利上市,这让我们破译谜团反而变得特别容易了。谜底就在如下两个问题上:

第一,种种违法设计是如何从规划管理部门通过从而从容施工的?

第二,种种违法设计出来的产品是如何从房管部门通过从而拿到预售证的?

请问:哪一个区的规划或房管部门的领导敢拍胸脯说,俺从来就守规矩从不苟且的?浦东新区的敢拍胸脯吗?青浦、松江的或市里的敢拍胸脯吗?

假如这些违法项目是你批准后上市的(是啊,假如不批准又怎么能够上市呀),那等于说:那个沪 C 牌照上的那个 A 字是你黏贴上去的,那么,你就是整个违法项目得以成立的真正主角。开发商何以如此大胆用假牌照逍遥飙车,原来发假牌照的是警察同志!现在你要 “集中清理核查”,很 ok 呀,你当务之急应该率先集中清理核查自己属下的部门!

是不是这样?

事实四:问题的症结

有一个问题,不知大家想过没有:开发商也罢,政府部门也罢,为何好端端的争先恐后去违法呢?

这就是此案的耐人寻味之处了。

容我接下去谈得稍微专业一些。近 20 年来,与旺盛的需求相对应,上海楼市的住宅供应一直短缺或极度短缺;而与之形成鲜明对照的是,商办供应一直过剩甚至极度过剩。这,也许是上述所有问题的症结所在。

一个以女性为主的 10 个人的团队,最多只需要 2 名男士,结果上级领导偏偏硬塞进来 5位男士,那多余的 3 位咋办?于是,人妖出现了。那个非驴非马的类住宅就是上海楼市的人妖。

那么,上海楼市为何会产生住宅极度短缺、商办极度过剩的局面呢?答案太复杂,但至少有一个原因不得不提:至少在 10 年以前,早先拼命推住宅用地的各级政府已经普遍觉悟到,住宅用地的出让仅仅是一次性买卖;而商办用地,除了一次性转让收入外,未来还有税收和就业两大支撑。这是一个美好的预期,它影响了决策,于是商办用地一年接着一年地铺天盖地涌来近 10 年来,它几乎从不消停。政府的想法错了没有?没有。错的是:它过量了,它持续过量了,过量到市场压根儿消化不了,过量到一旦消化不了,这个项目肯定死翘翘!!

这是今日争先恐后违法真正的 “肇事” 缘由!

耐人寻味的是,在上海楼市,那个违法的人妖,就是那个被政府叫停的类住宅,居然比正常的女子更加楚楚动人。你想,它在销售时,用得着限购吗?它在设计时,用得着照顾朝向吗?它的成本呢?与地王天壤之别。在这种情况下,你还能说服开发商放弃它而选择死翘翘吗?

不能!

结论:州官可以动怒,但州官必须公正

有一个成语,叫 “逼良为娼”,描述的就是近 10 年上海楼市上述那一情形的。从这个角度看发生在眼下的 “公寓式办公整治事件”,我们似乎看到了它突然发生的谜底,那就是:风情街上,为娼者过于肉麻的声息已经到了管理者,即肇事者本身无法容忍的地步!

综上所述,我把所有的事实摆清楚了,大家想:还需要讲道理吗?

为了长治久安,我相信:所有理性的朋友都可以为州官的动怒整治点赞;但我更坚信:所有参与者都不会开心地接受偏袒一方,特别是偏袒自己(不乏自己内部大大小小的腐败分子)的整治方案。

谁也没想到,仅仅一天时间,上海楼市 “公寓式办公整治事件” 会真的完全依循《人们的名义》的情节演绎!

那是 2017 年 5 月 24 日,中午 12 点一刻许,我的手机开始频频传来网上的视频和照片,我看到:就在这天中午前,上海普通购房者终于走出家门,排着长长的队伍来到人民广场诉说衷肠;我看到,不少警察在偌大的广场 “维护秩序”,个别警察和队伍中的个别人在彼此拉扯推搡。我知道:我们的工作已经晚了!

上海楼市处于十分危急之中!这是我从业多年来第一次产生如此强烈的感受”,话音未落,感受成了现实。

事情真的发生了。

情况很清楚:在上海,大风厂前沟渠里的汽油已经突然间沾上了火星。事态之危急,危在旦夕!此时此刻,我想问:上海的达康书记,你真的想点燃上海楼市大风厂那把大火吗?

不是!肯定不是!

既然不是,那为什么不可以倾听人们呼声,查清真相,实事求是地承揽自己(或者自己身边的祁同伟)应该承担的那部分责任?

多少年了?中国的高速发展惊天地泣鬼神,广场的对峙和烽烟早已离我们远去!但是为什么今天人们偏偏又重返广场了?达康书记,你想过吗?

在电视剧里,沟通政府和普通工人的重任落在一位共产党人陈岩石肩上。是他,阻止了事态的进一步恶化;是他,恢复了党实事求是、联系群众的优良传统,从而促进了问题的最终解决。今天,上海的达康书记,我想说:让我们以陈岩石为榜样,共同维护百姓利益,共同维护法律秩序,绝对不让上海楼市大风厂的那把大火真的燃烧!

火星刚刚溅落,事态可能扩大。为了促进事态的良性发展,我们想立即告诉人们,特别是达康书记三个极为要紧、可能发生的情况:

情况一:涉案人数太多了

大风厂的员工人数为 1000(人),在上海,这个数字或许可以忽略不计;24 日在人民广场游行的 “业主代表”(人数不详),在上海,或许也可以从容应对;但是,以 5 月 17 日政府发布的《关于开展商业办公项目清理整顿工作意见》要求,若彻底 “依法” 拆除已建成未交付的 “公寓式办公”,据我所在机构的最新统计,其“涉案” 面积在 134 万平米上下,其 “涉案人数” 将数以万计,在中国,它可以是一个巨大的社会问题;而同样按《意见》所述,已交付项目在未来交易时将受限的数字,你知道是多少?是 1165 万平米!其对应的人数将数以 10 万计(我们内部估算含家庭成员约为 50 万),在全世界,它可以是一个城市,甚至一个国家!

你可以轻松对待一个城市,或者一个国家吗?

你自己想!

情况二:最大分歧是时间点的确定

如此蔚为壮观的 “公寓式办公” 规模,我们的主管部门知情吗?有人问。

假如不知情,他们是不是渎职了?假如知情,他们是不是纵容了?

答案呢?

我们看到,那其实是一出旷日持久的盛大演出,剧名叫《公寓式办公之皇帝的新装》。举例吧!2008 年 5 月,上海发布《关于加强对公寓式办公建筑层高规划管理的意见》文件,其中层高被规定为 4.5 米,禁止内部插层(就是搭阁楼)。这就是说,这件胡作非为之事,政府早就明令禁止!问题是,在之后的九年里,插层依然源源不断地出现。这究竟是为何呢?

大家想。

可以确定的是:在相关管理部门的一些关键岗位上,祁同伟的身影在不时出没。他们不仅知情,而且成了今天所有难题的重要起因。

今天,是不是大家在纠缠这个问题?不是的。大家在意的只是这样一个更为实际的问题:啥时候算起!!那么多年来,在 “公寓式办公” 问题上,大家从来都眼开眼闭的,现在要一本正经了?可以呀!那么说好时间,现在,OK!现在是什么时候?是 2017 年 1 月 6 日,政府是从那天起板着面孔说话的。那么那天之前,注意听:你所有的签约是不是都应该有效?现在你提出以交付为时间,凭什么?!

假如之前的网签全不算数,那么你回避的,还仅仅是你的历史责任吗?这不是逼着购房者走向广场,去点燃大风厂那把大火吗?

令人喜出望外的是,即便在广场,人们打出的还是 “****,网签为界” 的口号。那口号呐喊的不正是最起码的法制精神?不正是政府信用最低程度的回归吗?!

达康书记,仔细想想,这过分吗?

情况三:极为巨大的浪费可能马上发生

还有一种情况同样也极其糟糕,我担心,很有可能紧接着发生。

假设:所有的人都乖乖地听达康书记的话了;我担心,紧接着,我们会看到一场有史以来罕见的浪费大戏!

第一笔浪费是:装修浪费。目前,已建成未交付必须整治的建筑,若 “依法” 拆除插层、拆除内置卫生间、重新装修,我最保守估计,其费用将至少 10 亿!当然,这个钱肯定是开发商买单。

第二笔是:生产滞销产品浪费。那些已建成未交付必须整治的建筑,原先生产的是香喷喷的、市场短缺的 “类住宅”,现在是库存压舱、人见人怕的的小型办公,前者溢价热销,后者折价滞销,以市场价格最保守估计,其浪费至少 70 亿;这个钱,开发商和业主都得倒霉。

第三笔浪费:市场估值蒸发。所有存量的估值均大幅走低,保守估计,将蒸发市值 365亿!这笔钱,倒霉的绝大部分是业主了。

第四笔浪费:国务院前不久发文说,鼓励商办改成住宅搞租赁,那么,会不会哪一天为了落实国务院精神,刚改成办公的项目又被要求改回住宅呢?注意:这第四点是我的假想,大家不必当真。

达康书记,我们的钱是不是太多了?!而我们的折腾是不是还不够啊?!

我们的方案:两个要点

有人问:按上述说法,长期违规的 “公寓式办公” 不就可以一直逍遥法外了吗??

不是。

“公寓式办公” 这一历史顽疾确实到了必须彻底整治的时候!政府的整治之举不仅无可厚非,而且势在必行!我们的所有声音只是在呼吁一个合理承担各自责任的公平公正的解决方案!而 5 月 17 日的《意见》并不公平。

这是所有问题的关键所在!

作为上海 “公寓式办公”(或者说“类住宅”)研究最系统、最持久的咨询机构,我们愿秉持“实事求是” 原则,从专业的角度,对合理公正的方案提供如下建议:

一、把广场呼声理解为一次重大政策的听证,可以通过举行听证会对 5 月 17 日《意见》作出重大修正。

第一、认可 “网签为界” 的精神,即最低层次的法制精神;

第二、以是否取得预售证为整改依据。所有取得预售证的公寓式办公,无论交房与否,无论销售与否,均应 “豁免整治”。因为它们无论如何违规,都通过了规划报批、预售证报批等多个政府审核环节,你还追究什么?!如此,彻底避免政府可能存在的失信问题。北京已经这样做了,只要取得预售证的,全部既往不咎。

第三、对已获土地但未取得预售证的(包括在建和未建项目),给开发商两种选择:或按规定整改,老老实实做商业办公;或补地价,以正当名义开发销售住宅。

第四、对尚未出让的土地,大幅调整土地供应结构,大幅增加宅地(2017 年至今,上海居然一幅宅地都未出让!全部是商办!),从源头上解决商品房供应结构严重失衡问题。

二、运用政策倾斜,充分鼓励开发商 “租赁经营”,大胆创新“经营性公寓” 模式,以此化解业主自住和投资双重需求的矛盾,为大量的商办项目找到一条不用偷鸡摸狗的光明出路。具体方法为:

第一、在产权上认可 “类住宅”(正式名称可称之为:永久经营性公寓);可以自由进行产权交易

第二、在使用上必须统一经营与租赁。凡投资客,开发商必须与之签订强制包租协议,交付后开发商以经营方身份统一分割装修(当然要符合消防及安全相关规定要求);凡自住客,可在此基础上实施 “反租”,即:以投资客享受业主固定分红权利,以租赁客身份支付房租。

第三、政府对这一选择的项目予以税收等优惠支持。

再读一下《人民的名义》吧!

陈岩石老先生对大风厂那把大火的极度担忧,你知道源于什么?我想,应该源于他心里有百姓,源于他看到了大风厂的历史包袱,今天的冲撞和明天的转型;而我们今天的方案,其实也源于完全类似的视角。

达康书记,是这样吗?

吉祥坊的期待

我们期待着上海楼市月明风清;

我们期待着 “整治事件” 峰回路转。

我们看到:源于上个世纪九十年代的房地产投资大潮,在分享了大国崛起、城市进步的巨大红利后,其迭创新高的势头正悄然减弱;一个健康的、可持续发展的中国,正期待着真正的转型:在经济上,它是均衡的、环境友好的、可持续经营的;在政治上,它是善治的、信息透明的、权力可监督的。

我们的方案,以及以微信的方式推出我们的方案,正是基于这样的期待。有理由相信,《人们的名义》中那位真正共产党人陈岩石的所有努力,也正是基于这样的期待!

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